政府放宽集体出售的部分条例，在房地产市场掀起热烈讨论。一些曾集售失败的项目计划预计会卷土重来，有些屋主甚至开始计算日后能获得的收益。
然而，屋主们或许要冷静下来。政府拟议修订相关条例的举措，应该被看作是在力所能及的范围内，协助屋主更容易跨越一些门槛。
最终集售成功与否，有待屋主克服其他重重障碍。实际情况并非想象中美好。
按照现有条例，从第一名屋主或业主签署集售协议书开始，集售委员会有一年的时间取得至少80%分层面积（strata area）和分层地契份额（share value）的屋主或业主同意。
政府计划把最低要求下调至70%，但同时也把时限减半，所以相关条例的松紧程度还是平衡的，并非一面倒地对参加集售的屋主有利。
不少集售项目在招标前夭折，最常见的原因就是同意的屋主或业主不足。
有些人对集售价不满意，这在出租情况良好的商业建筑尤为常见。老旧商场如珍珠坊，地点优越，店铺出租率高，一些地面层单位颇为抢手。
要说服这些业主卖掉店铺，自断稳定收入来源，售价须达到高位，而若提高售价，要吸引发展商竞标却更难。
在住宅方面，反对集售的屋主当中，不少担心买不起替代房子，尤其是在买另一个单位时必须面对较高的额外买方印花税的外籍屋主和新加坡投资者。
有些屋主喜欢现有居住环境，或因年纪大无力工作偿还替代房屋的贷款，而不愿搬迁。
所以，若反对集售的情况较严重，即使政府调低门槛也无济于事。
两度启动集售的凯秀岭（Cashew Heights）就是一个例子。这个私宅项目在2017年尝试集售，但无法获得足够屋主的支持。集售委员会去年启动新一轮集售，可经过一年的努力，仅获得57%的屋主支持，集售计划唯有黯然落幕。
半年“签名期”难度高 老旧建筑或受益最大
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拟议中的新条例若通过，集售委员会只有半年时间取得足够业主的同意，这对大型项目来说，难度比以往大。若业主在国外，半年的“签名期”实际上非常紧迫。
会受益最大的相信是年久失修，且租金逐年下降的老旧建筑。业主可能急于出售单位套现，售价较有商量余地，半年内取得七成业主同意的概率较高。
这些建筑包括女皇道购物中心（Queensway Shopping Centre）和森林商业中心（Sim Lim Square）。
即将展开招标的城市购物中心（City Plaza），就是老旧建筑成功推出市场的一个例子。
这座永久地契商场建于1972年，曾是本地购物首选地点之一，但随着消费习惯改变，商场生意日益减少，大楼也出现漏水、电动扶梯损坏等问题。
它曾在2018年和2021年进行集售，但都因业主不满意价格或无法联系上，达不到最低八成的门槛。商场去年第三度启动集售计划，并在“签名期”于今年2月14日截止前，取得八成业主同意。
一些集售失败是因为掌握决定性投票权的大型业主不同意，拟议中的新条例可减轻这个痛点。
举例来说，珍珠坊的多层停车场业主是远东机构（Far East Organization）旗下的Lucky Pinnacle公司。停车场面积为18万2340平方英尺，占商场总分层面积的26%。
理论上，根据现有条例，商场内74%的业主若支持集售，但Lucky Pinnacle反对，集售计划就得喊停。新条例若实施，大型业主的重要性将被削弱。
除了拟议中的新条例，日前，政府也宣布延长大型集售项目的发展商额外买方印花税豁免期至最多七年，以扶持过去数年来欲振乏力的集售市场。然而，发展商面对高涨的建筑开发成本和经济前景变化，在购地时极为谨慎。
接下来，业主应该把重点放在如何根据市场情况，与开发成本相对更低的政府售地计划竞争，吸引发展商。业主须跨越这道高门槛，才能较安心地想象卖掉房子后的富裕生活。
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